Thị trường BĐS Việt Namchưa ‘đến hồi thái lai’

Dù nhiều dự án bất động sản được chào bán cùng thời với những công trình lớn nhúc nhắc khởi công, song thị trường vẫn chưa thực sự hồi sinh, bởi đó mới chỉ là phần nổi của tảng băng chìm.

Sôi động bề nổi Trong khi các doanh nghiệp mới chỉ bắt đầu sử dụng vốn vay được từ gói 30.000 tỷ đồng thì một loạt dự án bỗng được đưa ra chào bán như dự án chung cư cao cấp có giá trên 1 tỷ đồng Parc Sring, Ngọc Khánh Tower, Icon 56 ở TP.HCM, dự án căn hộ The Canary Heights do Công ty TNHH Bất động sản Guoco Land Bình Dương làm chủ đầu tư được chào bán với giá từ 1,7 tỉ đồng/căn. Những "xác sống" bất ngờ được hồi sinh như Galaxy 9 của Novoland, AZ Vân Canh và AZ Lâm Viên Complex của AZ Land… sau khi được một loạt đại gia ngân hàng "tiếp hơi". Công ty Cổ phần Đầu tư Nhà Khang Điền mở bán giai đoạn 2 dự án Mega Residence (TP.HCM) bao gồm 160 căn nhà có diện tích 150m²/căn được bán với giá 1,99 tỷ đồng/căn (13,5 triệu đồng/m2). Và theo như lời công ty này thì đã có khoảng hơn 70/160 căn được bán chỉ sau một tháng mở hàng. Dự án Victoria Văn Phú (Hà Nội) tuyên bố đã bán được gần 400 căn hộ trong quý 1, dự án Times City và Royal City (Hà Nội) bán được 378 căn hộ trong 3 tháng đầu năm. Tuy nhiên, trao đổi với TBKTSG Online, ông Nguyễn Thanh Tân, Giám đốc Tư vấn Công ty tư vấn bất động sản InnoLand, cho rằng phần lớn các công ty bất động sản đang "thấm mệt và ngồi im chờ đợi", những tín hiệu tích cực chỉ như cơn gió thoảng qua. Điều này cũng đã được ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM chứng minh bằng những con số. Theo đó có khoảng 20-30 dự án vừa và nhỏ, ở mức 200-300 tỷ đồng, sôi động trở lại nhưng có đến hàng trăm dự án trị giá ngàn tỷ đồng vẫn chẳng hề nhúc nhích. Trong khi đó, lượng nợ xấu mà giới ngân hàng ôm từ thị trường bất động sản vẫn còn rất lớn. Một khối lượng nhà khổng lồ tồn đọng từ trước cộng thêm hàng loạt các dự án mới và đưa ra chào hàng song hàng tồn kho vẫn có thể giảm với tốc độ 20-40%. Dù có trợ lực từ gói cứu trợ 30.000 tỷ đồng, nhưng tiến độ giải ngân chậm không thể cứu vớt một lượng nhà "ế" quá lớn. Ngay Bộ Xây dựng cũng thừa nhận giờ những căn hộ tầm trung và bình dân mới có đất sống. Nếu số liệu không phải là màn đánh bóng cho thị trường thì có thể những dự án này lại rơi vào tay nhóm giàu có "chủ yếu là các đại gia bất động sản có mối quan hệ với các quan chức, giàu lên nhờ ăn chênh lệch giá đất, khai thác rừng hoặc khai thác khoáng sản, không có đại gia nào giàu lên như Bill Gates" (đánh giá của TS Lê Đăng Doanh về người giàu ở Việt Nam) hoặc một phần rơi vào những ông chủ nước ngoài có thể thông qua các mối quan hệ ở Việt Nam "đứng tên hộ". Cũng có thể nhờ vào nguồn lực từ kiều bào nước ngoài. TBKTSG Online dẫn lời của một nhân viên tại một sàn giao dịch cho biết: chỉ có những sản phẩm trên dưới 1 tỷ đồng dễ bán, mỗi tháng có thể bán được một vài căn, còn sản phẩm trên 1,5 tỷ thì gần như không có người mua. Còn chị Q., nhân viên kinh doanh tại Guoco Land (Bình Dương), tiết lộ: với dự án The Canary Heights,190 căn hộ cao cấp được chào bán từ năm 2010 đến nay mới bán được 35%. Cũng trong lúc đó, phần lớn các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán đều làm ăn không được như ý. CTCP Phát Triển Hạ Tầng & BĐS Thái Bình Dương đặt kế hoạch lợi nhuận gấp 357 lần so với kết quả đạt được năm 2013, song kết thúc quý 1/2014 chỉ đạt 13% chỉ tiêu kế hoạch năm. Hay Công ty Bất động sản Phát Đạt (PDR), sau khi đi hết 1/4 chặng đường năm, lãi trước thuế chỉ đạt vài trăm triệu đồng trong khi kế hoạch cả năm là 50,4 tỷ đồng. Theo tờ Công Lý, Giám đốc tài chính của một Tập đoàn bất động sản lớn tại TP.HCM, nhận định: việc các doanh nghiệp bất động sản có kết quả khiêm tốn trong quý một là do lực cầu yếu. Như vậy, một lượng nhà giá cao được hình thành từ giai đoạn phát triển nóng trước đó có thể đi đến đâu? Cuối năm 2012, thị trường bất động sản lâm vào cảnh dở khóc dở cười khi một loạt số liệu không thống nhất nhau cùng được công bố. Sở Xây dựng TP.HCM tuyên bố lượng căn hộ tồn kho trên địa bàn khoảng 20.000 căn, Dragon Capital cho là 35.000 căn còn theo CBRE, lượng căn hộ tồn kho tại TP.HCM là 18.000 căn, Savills Việt Nam là 14.500 căn. Bộ Xây dựng lại đưa ra con số 16.469 căn hộ chung cư, trong đó TP.HCM 10.108 căn, Hà Nội là 3.292 căn. Tổng số nhà thấp tầng 4.116 căn, trong đó Hà Nội 3.483 căn, TP.HCM là 1.131 căn. Trung Quốc mạnh chi Trong thời gian qua, sức nóng của thị trường bất động sản chủ yếu đến từ các nhà đầu tư nước ngoài, trong đó doanh nghiệp Trung Quốc chiếm tỷ trọng tương đối lớn. Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), dòng vốn FDI từ Trung Quốc vào Việt Nam năm 2013 gấp 7 lần so với 2012. Tập đoàn xi măng Hạnh Phúc (Đài Loan) thông báo sẽ đầu tư triển khai khu du lịch sinh thái tại đảo Hoàng Tân (TX. Quảng Yên, Quảng Ninh), Tập đoàn Texhong (Hong Kong) có dự án Khu công nghiệp Hải Hà tại Quảng Ninh. Đầu năm 2014, Tập đoàn Sunwah nhảy vào dự án xây dựng khu chung cư ở quận Bình Thạnh (TP.HCM). Trước đó, Sunwah đã đầu tư cho cao ốc SunWah, dự án khu liên hợp văn phòng, nhà ở, khu giải trí Saigon Pearl cùng nhiều nơi khác. Có thể nền kinh tế bất ổn ở Trung Quốc đã thúc đẩy nhà đầu tư chạy sang nước khác. Theo nhận định của Tổng giám đốc CBRE Marc Townsend: "Mặc dù chúng ta có thể không bao giờ ngờ tới nhưng dòng vốn từ Trung Quốc sẽ là nguồn tài trợ lớn nhất của các giao dịch bất động sản", đặc biệt là ở Đà Nẵng và các tỉnh thành miền Trung, dù ông cũng phải thừa nhận nhà đầu tư nước ngoài "vẫn chưa thấy nhiều cơ hội tiềm năng" đối với thị trường Việt Nam. Mới đây, các chuyên gia kinh tế của nước nhà cũng đã bày tỏ mối lo ngại kinh tế Việt Nam bị phụ thuộc quá nhiều vào Trung Quốc. Nỗi lo này cũng đáng phải xem xét bởi trong khi các doanh nghiệp Trung Quốc bị "đuổi" khỏi Mỹ với hoài nghi gian lận và gián điệp thì Việt Nam đang tiếp nhận khá rộng rãi dòng vốn đầu tư này. TS Lê Đăng Doanh lo ngại: "Có thể Trung Quốc cũng muốn làm ăn để muốn đầu cơ, thu lợi nhuận song đối với người Trung Quốc cũng phải hết sức cẩn trọng vì việc họ có mưu đồ muốn bành chướng, mưu đồ chiếm đất của Việt Nam" (theo Đất Việt). Không thể phủ nhận đã có nhiều dự án được đánh lên trong thời gian qua, nhưng liệu số đó chiếm được bao nhiêu phần trong tổng thể thị trường rộng lớn thì chưa thấy ai nhắc đến mà cứ chạy theo một vài chi tiết nhỏ để đưa ra cái nhìn chung. Thấy có dự án bán được hàng thì cho là thị trường thoát đáy, thấy có nơi ế ẩm thì cho thị trường thì lại tỏ ra bi quan. Thị trường từng hồ hởi với Sky Garden do Công ty TNHH Định Công làm chủ đầu tư, được khởi động từ cuối 2011. Đến giữa năm 2013 lại "nghẹn lòng" khi dự án ngừng thi công không rõ lý do, và "chết điếng" vào tháng 3/2014 khi nhân viên công ty thừa nhận Giám đốc Hồ Anh Thái đã "mất tích" từ tháng 10/2013. Và dù thị trường đúng là đã có nhịp đập trở lại, thì hiểm họa khôn lường từ nhà đầu tư Trung Quốc cũng không phải nhỏ. Trung Quốc không cần đi tranh với Nhật Bản danh hiệu nhà đầu tư FDI lớn nhất vào Việt Nam, bởi dù lượng vốn đầu tư chính thức không lớn, song ảnh hưởng của nước này từ hàng tiêu dùng cho tới công trình lớn đều được xây đắp từ phần lớn các nguyên vật liệu "made in China" cũng không thể phủ nhận. Một thị trường sống giữa những ảo ảnh nhấp nhô sẽ chỉ càng trở nên mong manh và tạo điều kiện cho những lỗ hổng được dịp phát triển để rồi bị nhào nặn theo một hình dạng chẳng giống đâu.